Gesetzliche Grundlage des „Eigentumswohnungsrechts“ ist das sog. Gesetz über das Wohnungseigentum aus dem Jahr 1951, das zwischenzeitlich häufig, vor allem mit der WEG-Reform 2020 zum 01.12.2020, geändert wurde und im Folgenden kurz als „WEG“ zitiert wird.
Der juristische Begriff des Sondereigentums bezeichnet sowohl das sog. Wohnungseigentum (d.h. eine zu Wohnzwecken dienende, abgeschlossene Einheit, landläufig auch „Eigentumswohnung“ genannt) als auch das sog. Teileigentum (eine zu gewerblichen Zwecken dienende, selbstständige Eigentumseinheit).
Die nachfolgenden Seite geben Ihnen einen Überblick über das Recht des Wohnungseigentums, d.h. insbesondere
- die Besonderheiten bei der Veräußerung (Verkauf, Kauf oder sonstige Übertragung) von Sondereigentum,
- die Besonderheiten im Zusammenhang mit vermieteten Eigentumswohnungen,
- Gründe für die Bildung von Sondereigentum,
- die Wege zur Begründung grundbuchlichen Sondereigentums (Teilungserklärung),
- die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung,
- über die Wohnungseigentümergemeinschaft und
- Veränderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft
Diese Informationen können natürlich die persönliche Beratung im Vorfeld der Veräußerung von Sondereigentum, der notariellen Gestaltung von Teilungserklärungen oder der Änderungen einer Teilungserklärung nicht ersetzen, wohl aber vorbereiten und erleichtern.
Gründe für die Bildung von Sondereigentum
Die Möglichkeit, selbstständig grundbuchfähige Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper zu bilden, hat die Schwelle für den Erwerb eigenen Eigentums, sei es zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung, deutlich gesenkt. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind, da nur auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, deutlich geringer, zudem fließt der Grund und Boden nur zu einer geringen Quote mit ein. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (und bei entsprechender Vollmacht häufig auch des Sondereigentums) kann in die Hand professioneller Personen (»WEG-Verwalter«) gelegt werden, sodass bis auf die jährliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung wenig administrativer Aufwand beim Sondereigentümer verbleibt und auch die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter erleichtert wird.
Jede Sondereigentumseinheit bildet ein wirtschaftlich und rechtlich selbstständiges Objekt, das separat veräußert, belastet oder vererbt werden kann. Damit werden Auseinandersetzungen von Personenmehrheiten erleichtert: Befürchtet z.B. ein Familienvater, dass seine beiden Söhne, wenn sie das Zwei-Familien-Haus zum ideellen Miteigentum erhalten, sich über Verwaltung, Nutzung, Umgestaltung etc. nicht werden einigen können, kann er nach dem WEG zwei rechtlich selbständige Einheiten schaffen und damit solche Konflikte weitgehend vermeiden. Anders als bei ideellem Miteigentum (sogenanntem Bruchteilseigentum) kann dann keiner der beiden – gleich aus welchem Grund – die Versteigerung des Anwesens (sogenannte Teilungsversteigerung) betreiben. Finanzielle Belastungen, die einer der beiden auf seine Hälfte aufnimmt (Grundpfandrechte am Bruchteilseigentum) würden die Gefahr bergen, dass bei Nichtzahlung wiederum das gesamte Anwesen durch den Gläubiger versteigert werden könnte; anders bei Sondereigentum: Belastet wird hierbei nur die jeweils eigene Sondereigentumseinheit, nur diese wäre bei Zahlungsunwilligkeit oder Zahlungsunfähigkeit in Gefahr. Durch die Bildung von Sondereigentum lassen sich also auch finanzielle Risiken (sei es für den Fall des Verzuges aus eingetragenen Grundschulden oder für den Fall der Drittpfändung) gegeneinander „abschotten“.
Auch in einkommensteuerlicher Hinsicht zählt jede Sondereigentumseinheit als eigenständiges Objekt. Sofern die Söhne im oben genannten Beispiel Anschaffungsaufwand zu tragen haben oder (bei nachträglichen Umbauten) Herstellungskosten für ihr jeweiliges Sondereigentum verwirklichen, konnten sie dafür je selbständig (bei Erwerb bis 2005) die Eigenheimzulage erhalten oder (bei Vermietung) Abschreibungen nach dem EStG geltend machen. Sie erhalten diese jeweils in voller Höhe, nicht nur beschränkt auf ihren Miteigentumsanteil, wie es bei schlichtem Bruchteilseigentum der Fall wäre. Will z.B. der Sohn des Eigentümers als Anbau an das bereits bestehende Einfamilienhaus eine von ihm künftig genutzte Wohnung errichten, wird der Vater vor Beginn der Baumaßnahme selbständiges Sondereigentum an diesem zu errichtenden Anbau (zunächst auf der Basis der Baupläne) begründen und dieses „Planeigentum“ auf den Sohn übertragen. Dadurch ist sichergestellt, dass der Sohn mit Durchführung der Baumaßnahme Eigentümer des Anbaus wird und damit die Voraussetzungen des Eigenheimzulagengesetzes (Wohnen im eigenen Heim“) erfüllt. Ohne Teilung nach dem WEG würde der Anbau zwingend Bestandteil des Grundstücks und damit Eigentum des Vaters. Durch die Bildung von Sondereigentum kann ferner gewährleistet werden, dass der vom Sohn für die Finanzierung des Anbaus aufzunehmende Kredit nur an seinem Sondereigentum eingetragen wird und damit nur ein Risiko für dieses darstellt.
Das Sondereigentum bietet schließlich reizvolle Gestaltungs- und Steuerungsmöglichkeiten, wenn z.B. mehrere Sondereigentumseinheiten einer Familie in einem Anwesen unterschiedlich genutzt werden: Die selbstgenutzte Einheit wird aus Eigenkapital finanziert (da Schuldzinsen bei Eigennutzung nicht absetzbar sind), die vermietete oder gewerblich bzw. freiberuflich genutzte Einheit wird über einen Darlehensvertrag finanziert und an dieser Einheit ein Grundpfandrecht eingetragen, so dass diese Finanzierungskosten als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten unmittelbar dem Bereich der Vermietung und Verpachtung, der freiberuflichen Einkünfte oder der Einkünfte aus Gewerbebetrieb zugeordnet werden können.
Schließlich hat sich das Sondereigentum ein weites Anwendungsgebiet auch außerhalb des Geschosswohnungsbaus eröffnet, bspw. bei Reihenhaussiedlungen: Natürlich wäre es denkbar, durch Realteilung und Vermessung jede einzelne Parzelle als selbstständiges Grundbuchgrundstück zu bilden und die gemeinschaftlich genutzten Flächen (gemeinsame Zuwegung, Mülltonnenstandplatz, Stellplatzfläche, möglicherweise im Privateigentum stehende Stichstraße etc.) ebenfalls separat abzumarken und den einzelnen Reihenhauseigentümern zu Bruchteilsquoten mitzuveräußern. Es müssen dann jedoch zusätzlich noch zahlreiche Dienstbarkeiten und Reallasten eingetragen werden, um die über die jeweiligen Nachbargrundstücke verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen zu sichern. Das Grundbuch wird dadurch insgesamt sehr unübersichtlich. Sehr viel einfacher lässt sich dieses Ergebnis unter Anwendung des WEG dadurch erreichen, dass die gemeinschaftlich genutzten Teile (Ver- und Entsorgungsleitungen, gemeinschaftliche Flächen etc.) im Gemeinschaftseigentum verbleiben, das jeweilige Reihenhaus als Sondereigentum gebildet wird und die ausschließlich einem Reihenhaus zugewiesenen Gartenflächen als sog. „Sondernutzungsrecht“ zugewiesen werden. Plakativ gesprochen, befinden sich mehrere Sondereigentumseinheiten hier nicht übereinander (wie im Geschosswohnungsbau), sondern nebeneinander (sog. Fallgruppe der unechten Realteilung).