Der Verkauf oder die sonstige Übertragung (z.B. im Wege vorweggenommener Erbfolge) von Eigentumswohnungen läuft grundsätzlich nach denselben Regeln wie die Übertragung eines Grundstücks ab. Allerdings gibt es Besonderheiten, die beim Kauf einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum zu beachten sind.
Zustimmung zur Veräußerung
Besonders ist, dass die Veräußerung der Wohnung der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer in grundbuchmäßiger (d.h. notariell beglaubigter) Form bedarf, wenn und soweit dies in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, § 12 WEG. Solche Verfügungsbeschränkungen, die bis zu ihrer Erfüllung zur schwebenden Unwirksamkeit des Vertrags führen, sollen wegen ihrer besonderen Eingriffstiefe im Grundbuch ausdrücklich wiedergeben werden (wobei dies jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung ist, es genügt auch die bloße Bezugnahme auf die Notarurkunde, in der die Zustimmungspflicht enthalten ist). Zur Vermeidung übergroßen Formalismus wird im Regelfall die Veräußerung durch den teilenden Eigentümer oder die Übertragung im Familienkreis ausgenommen, ebenso (zur Erhöhung des Beleihungswerts einer Eigentumswohnung) die Veräußerung durch einen Grundpfandgläubiger. Auf die Erteilung der Zustimmung besteht ein gesetzlich nicht ausschließbarer Anspruch, es sei denn, wichtige Gründe rechtfertigen die Ablehnung des Erwerbers. Wegen der damit verbundenen Kosten und Zeitverzögerung wird eine Veräußerungszustimmung, sinnvollerweise nur in Eigentümergemeinschaften mit besonderer Zweckbindung angezeigt sein, bei denen aus Anlass der Veräußerung auch der Eintritt in sonstige Vertragsbeziehungen wichtig ist (Beispiel: Eintritt in bestimmte Betreiberverträge bei einem Ärztehaus). Muss der Verwalter zustimmen, ist seine Verwaltereigenschaft dem Grundbuchamt durch das Bestellungsprotokoll nachzuweisen, bei dem die Unterschrift des Versammlungsleiters, eines weiteren Eigentümers und ggf. des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats notariell beglaubigt werden müssen.
Verbindlichkeit von Teilungserklärung und gefassten Beschlüssen
Auch wenn die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Sondereigentümer zur Veräußerung nicht erforderlich ist, sollte der Erwerber unverzüglich mit dem Verwalter Kontakt aufnehmen und ihn vom Datum des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten informieren. Ab diesem Zeitpunkt beginnt im Innenverhältnis zum Veräußerer seine Pflicht zur Tragung des monatlichen Hausgeldes, also der pauschalen Vorab-Umlage auf die Gesamtbeteiligung an den Gemeinschaftskosten.
Insoweit können sich erhöhte Risiken ergeben: Die Gemeinschaftsordnung kann nämlich vorsehen, dass der Erwerber einer Einheit (dies gilt nicht für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung) für Rückstände des Voreigentümers haftet. Auch wenn er als im Innenverhältnis gegenüber dem Veräußerer erst ab einem bestimmten Stichtag (Besitzübergang) dafür verantwortlich sein soll, kann ihn die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) auf diese Rückstände in Anspruch nehmen und ihn auf den (möglicherweise uneinbringlichen) Regress gegen seinen Veräußerer verweisen. Es empfiehlt sich, hierzu die Gemeinschaftsordnung zu konsultieren bzw. sich beim Verwalter nach Hausgeldrückständen zu erkundigen, nachdem der Verkäufer dem Käufer hierzu Vollmacht erteilt hat.
Die bisher gefassten Beschlüsse der Eigentümer und die in den Grundakten befindliche Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung sind für den Käufer unabhängig von seiner Kenntnis verbindlich. Der Notar üerprüft diese und die Beschlusssammlung des Verwalters nicht.
Deshalb sollte sich jeder Erwerber einer Eigentumswohnung vor der Entscheidung über den Kauf die Teilungserklärung (samt Gemeinschaftsordnung) und die Protokolle der Eigentümerversammlungen aushändigen lassen sowie die letzten Jahresabrechnungen, etwaige die Eigentümergemeinschaft bindende Verträge und die seit 01.07.2007 zu führende Beschluss-Sammlung einsehen. Nur dadurch erfährt er, welche Rechte mit seinem Sondereigentum verbunden sind, welche Nutzungen dort möglich sind und welche Pflichten er eingeht. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen enthalten für ihn wichtige Aufschlüsse über Probleme der Eigentümergemeinschaft (möglicherweise dort anhängige Prozesse oder Gewährleistungsverfahren und sonstige Streitigkeiten sowie für die Zukunft angekündigte Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen). Sofern die Gemeinschaftsordnung durch eine »Öffnungsklausel« ihre Änderung im Beschlussweg erlaubt, muss der Käufer auch nach solchen Beschlüssen mit Zukunftswirkung »fahnden«. In aller Regel enthalten Kaufverträge eine pauschale Versicherung des Veräußerers, dass ihm keine Beschlüsse bekannt seien, die nach Besitzübergang zu einer Sonderumlage führen könnten. Allerdings schützt dies den Käufer nicht, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass sich der Veräußerer schuldlos geirrt hat. Regelmäßig zu empfehlen ist daher die Rückfrage beim Verwalter, auch zur Höhe der insgesamt vorhandenen Instandhaltsrücklage, die ja anteilig auf den Erwerber übergeht.
Übergang des Stimmrechts
Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung geht – wenn keine besonderen Vollmachten erteilt werden – unabhängig vom Datum des Übergangs von Besitz, Nutzungen und Lasten (in der Regel Kaufpreiszahlung) erst dann auf den Erwerber über, wenn dieser Eigentümer wird (also mit Umschreibung im Grundbuch). Es ist fairer, den Erwerber ab dem Datum des Besitzübergangs (ab dem dieser auch die Lasten trägt) durch Vollmacht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu berechtigen.
Haftung des Käufers für Schulden der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten
Von Interesse ist es auch für den Käufer, beim Verwalter zu erfragen, ob der Verband der Wohnungseigentümer aktuell Schulden hat, für die er gem. § 10 Abs. 8 WEG anteilig nach seinem (künftigen) Miteigentumsanteil haften würde, übrigens neben dem fünf Jahre lang noch nachhaftenden Verkäufer.