Für viele Menschen ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie das finanziell größte und wichtigste Geschäft ihres Lebens. Sie investieren erhebliche Beträge ihres ersparten Vermögens und nehmen meist zusätzlich Darlehen in beträchtlicher Höhe zur Kaufpreisfinanzierung auf. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz oftmals der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass ein Notar an derart wichtigen Vorgängen mitwirkt, damit Käufer und Verkäufer sachgemäß und neutral beraten werden und eine rechtlich einwandfreie Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrages gewährleistet ist. Der Notar hat als unabhängiger Berater die Interessen aller am Verkauf Beteiligten im Blick und sorgt für eine faire und ausgewogene Vertragsgestaltung.
Vertragsobjekt und Umgebung prüfen
Damit der Kauf Ihrer Immobilie am Ende ein „gutes“ Geschäft ist, müssen Sie als Käufer aktiv werden. So ist Ihnen schon vor der Vereinbarung eines Notartermins zu empfehlen, nicht nur die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (Anbindung an Nahverkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Beeinträchtigungen durch nahegelegene Lärm- oder Geruchsquellen etc.), sondern auch das Vertragsobjekt selbst genau zu besichtigen, ggf. eine bautechnische Prüfung durch einen Sachverständigen zu veranlassen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und ggf. im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, sodass nach Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte sie arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen.
Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung
Besonderes Augenmerk sollten Sie als Käufer den Nachrüstungspflichten widmen, die sich im Hinblick auf die Energieeinsparverordnungen 2002, 2007, 2009 und 2014 ergeben (insbesondere Pflichten zur Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden, sowie die Außerbetriebnahme von Öl- oder Gaskesseln, die noch aus der Zeit vor 1978 stammen). Selbst wenn Ihr Verkäufer hiervon noch befreit war, müssen diese Maßnahmen binnen zwei Jahren nach Eigentumswechsel durchgeführt werden. Ab Mai 2014 ist ferner die Vorlage eines »Energieausweises« spätestens unmittelbar nach der Beurkundung zwingend.
Erschließungskosten und Abrechnung
Ebenso sollten Sie sich als Käufer insbesondere beim Kauf eines Bauplatzes über die Bebaubarkeit, den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde und ggf. Abwasserzweckverbänden sowie sonstigen Versorgungsunternehmen (Stadtwerken etc.) genau informieren. Denn häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst viel später mit dem Eigentümer abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zugleich können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt sind. Die hieraus resultierenden künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein und sollten daher exakt ermittelt werden. Auch empfiehlt es sich, die Grundstücksgrenzen in Natur mit den in der amtlichen Flurkarte eingezeichneten zu vergleichen. Ihr Notar kann Ihnen gegen Erstattung der anfallenden Gebühren einen Ausdruck aus dem amtlichen Liegenschaftskataster besorgen.
Mitverkaufte bewegliche Gegenstände
Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände außer dem Grundstück, ggf. Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Möbel, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch z.B. der Heizölvorrat in den Tanks. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe des jeweiligen Kaufpreisteils. Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände handeln, empfiehlt sich die Abfassung einer Liste, welche als Anlage zur Notarurkunde genommen werden kann. Bei Ankauf zur späteren Vermietung sollte auch eine gesonderte Ausweisung des Grundstücksanteils und des Gebäudeanteils ins Auge gefasst werden. Die jeweiligen Teilbeträge sind maßgeblich für die spätere Abschreibung durch den Käufer (die sich im Fall der Vermietung nur aus dem Gebäudeanteil berechnet) sowie für die Belastung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren (welche den auf bewegliche Gegenstände entfallenden Kaufpreisanteil nicht umfassen). Eine sorgfältige Klärung kann also Kosten ersparen.